Ontbinding huurovereenkomst

Voor Hof Arnhem-Leeuwarden speelde in 2019 een procedure over de vraag of de verhuurder van woonruimte in het huurcontract mag opnemen dat ook de huurder voor de ontbinding van het contract naar de rechter moet. Hoe zit dat?

Ontbinding huurovereenkomst:

Door de verhuurder. Volgens de wet kan een verhuurder een huurovereenkomst van een bebouwde onroerende zaak in geval van wanprestatie door de huurder slechts laten ontbinden door de rechter. Let op. De verhuurder kan dus in zo’n geval niet eenvoudigweg buitenrechtelijk – door middel van een brief – het huurcontract ontbinden. De gang naar de rechter kost dus extra geld en tijd.

Door de huurder. Mag de verhuurder in het huurcontract de bepaling opnemen dat ook de huurder alleen maar gerechtelijk kan ontbinden? Voor de huurder is dat natuurlijk nadelig, omdat het eenvoudiger is om het huurcontract buiten de rechter om te ontbinden. Bovendien kan aan een door de rechter uitgesproken ontbinding geen terugwerkende kracht worden gegeven, zodat al die tijd het huurcontract (met de daaraan verbonden verplichtingen) blijft doorlopen. Over deze vraag boog zich onlangs Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2019:5060) . 

Wat speelde er?

Ontbinding huurovereenkomst door de rechter. Verhuurder verhuurde een luxe appartement voor € 3.500 per maand. In de algemene bepalingen bij het huurcontract is opgenomen dat tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst en opschorting van de verplichtingen uit de huurovereenkomst slechts mogelijk zijn met tussenkomst van de rechter. De huurovereenkomst gold voor de duur van één jaar. 

Wanprestatie verhuurder.

Al vrij snel ontstonden er ernstige irritaties bij de huurder. Het brandalarm ging voortdurend af, de automatische toegang van de garage bleek problematisch, vuilnis kon niet worden verwijderd omdat er een elektronische sleutel ontbrak en de huurder ondervond geluidsproblemen in de woning. De huurder had een baby die bij het regelmatig afgaan van het brandalarm steeds wakker schrok.

Ontbinding huurovereenkomst zonder de rechter.

De huurder heeft al na twee maanden de huurovereenkomst ontbonden, omdat de verhuurder de problemen niet oploste. Hij is toen ook verhuisd. Mag dat? De verhuurder accepteerde dat niet en beriep zich op de algemene bepalingen. Een buitengerechtelijke ontbinding is niet toegelaten. De verhuurder eiste betaling van de huur tot de contractuele einddatum van het huurcontract. 

Wat zegt de rechter?

Geen onredelijk bezwarend beding. Het hof vindt de bepaling dat er slechts via de rechter ontbonden kon worden, geen onredelijk bezwarend beding. Het beding sluit immers een beroep op ontbinding niet uit, noch vormt daarop een inhoudelijke beperking. Het beperkt uitsluitend de wijze waarop de ontbinding van het huurcontract kan worden ingeroepen, namelijk de buitengerechtelijke ontbinding wordt uitgesloten. Volgens het hof wordt door deze beperking het contractuele evenwicht van partijen niet aangetast, omdat de verhuurder de huurovereenkomst ook niet buitengerechtelijk kan ontbinden. De huurovereenkomst kon door de huurder dus niet zonder tussenkomst van de rechter worden ontbonden. Volgens de rechter was er geen sprake van dusdanige gebreken dat dit een ontbinding rechtvaardigde. De huurder moest daarom de volle huur alsnog betalen. 

Volgens de rechter is de bepaling in de huurovereenkomst voor woonruimte (of in de algemene bepalingen daarbij) dat ook de huurder alleen via de rechter de huurovereenkomst kan ontbinden, geen onredelijk bezwarend beding. Het is dus mogelijk een dergelijke bepaling op te nemen.

Meer weten over HouseHunting en onze werkwijze op dit gebied? We komen graag met je in gesprek. Neem contact op via mail (huubbleeker@househunting.nl) of telefoon (06-21256452).